房地產(chǎn)營銷管理由于其銷售現(xiàn)場的業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)事務(wù)偶然集中性，銷售現(xiàn)場將可能出現(xiàn)前所未有的銷售火爆場面，客戶量與業(yè)務(wù)處理量在高峰期時(shí)將會(huì)暴增，要求做到及時(shí)掌握營銷情況、快捷處理日常管理事務(wù)、準(zhǔn)確地處理業(yè)務(wù)事件、完整地獲取有效的客戶信息，從而提升銷售業(yè)績，向客戶們提供優(yōu)良的服務(wù)，達(dá)到樹立企業(yè)的品牌與產(chǎn)品品牌的效果，單純的人工作業(yè)已無法滿足業(yè)務(wù)需求。

　　主要功能介紹

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理：項(xiàng)目成本管理系統(tǒng)通過對(duì)估算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理，計(jì)算出動(dòng)態(tài)成本，并將動(dòng)態(tài)成本與進(jìn)行比較，找出差異，最終達(dá)到成本控制的目的;同時(shí)實(shí)施項(xiàng)目管理中的控制管理體系，實(shí)現(xiàn)，付款計(jì)劃及動(dòng)態(tài)查詢;

　　(一)產(chǎn)項(xiàng)目成本管理系統(tǒng)的管理流程

　　項(xiàng)目成本管理主要是圍繞與工程合同有關(guān)的信息管理工作而展開，動(dòng)態(tài)成本核算是系統(tǒng)的核心。該系統(tǒng)主要的功能包括估算管理、目標(biāo)成本管理、預(yù)算的管理及拆分、合同訂立、及拆分、資金管理、動(dòng)態(tài)成本核算、自定義報(bào)表、相關(guān)查詢、數(shù)據(jù)接口及系統(tǒng)管理等，其功能框圖如下：

　　(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理系統(tǒng)主要業(yè)務(wù)功能及流程介紹

　　(1)、估算管理

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目初始階段，在進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析時(shí)，需要對(duì)投資進(jìn)行估算(測算)，主要是對(duì)項(xiàng)目的收入和成本進(jìn)行估算，估算的依據(jù)一般是以往類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)資料。在錄入項(xiàng)目預(yù)算以及進(jìn)行費(fèi)用項(xiàng)目的分解。主要功能包括預(yù)算的錄入、修訂及查詢。

　　在估算錄入時(shí)，工程估算人員會(huì)按照預(yù)先設(shè)定的費(fèi)用項(xiàng)目指標(biāo)進(jìn)行估算數(shù)據(jù)的錄入。錄入的數(shù)據(jù)主要包括：工作量、單位、單價(jià)、估算金額、建筑單方、可售單方等，其中估算金額是工作量乘以單價(jià)而得;建筑單方是估算總金額除以建筑總面積而得;同理，可售單方是估算總金額除以總可售面積而得。

　　在錄入估算數(shù)據(jù)后，在進(jìn)行修訂之前可以對(duì)估算數(shù)據(jù)進(jìn)行修改。

　　估算數(shù)據(jù)修訂是對(duì)估算數(shù)據(jù)進(jìn)行確認(rèn)的過程(數(shù)據(jù)封版)，對(duì)估算數(shù)據(jù)一旦進(jìn)行了修訂，就不能對(duì)以前修訂的估算進(jìn)行修改了，只有對(duì)最后一次修訂的數(shù)據(jù)才能進(jìn)行修改。系統(tǒng)就會(huì)把每一次修訂的過程進(jìn)行記錄。系統(tǒng)顯示估算數(shù)據(jù)時(shí)總是缺省顯示最后一次的修訂數(shù)據(jù)，同時(shí)也會(huì)與上一次修訂的估算金額一起列出來，以供參考。

　　系統(tǒng)還提供了對(duì)估算數(shù)據(jù)的查詢功能，用戶可以設(shè)定各種過濾條件，形式組合查詢方案。

　　查詢的結(jié)果是最后一次修訂的數(shù)據(jù)。

　　(2)、目標(biāo)成本

　　在項(xiàng)目規(guī)劃階段，目標(biāo)成本是在投資估算的基礎(chǔ)上制訂的。系統(tǒng)可以按項(xiàng)目、費(fèi)用分類制訂目標(biāo)成本。隨著工程項(xiàng)目的施工進(jìn)展,當(dāng)動(dòng)態(tài)成本超出目標(biāo)成本時(shí)，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整。

　　在目標(biāo)成本錄入系統(tǒng)需進(jìn)行錄入的數(shù)據(jù)主要包括工作量、單位、單價(jià)、目標(biāo)成本、建筑單方、可售單方等，其中估算金額是工作量乘以單價(jià)而得;建筑單方是估算總金額除以建筑總面積而得;同理，可售單方是估算總金額除以總可售面積而得。

　　目標(biāo)成本同樣也具有修訂的功能。隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，動(dòng)態(tài)成本也在不斷發(fā)生變動(dòng)，當(dāng)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本發(fā)生較大差異時(shí)，就要分析產(chǎn)生差異的原因，并利用修訂功能對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行修訂。與估算修訂功能一樣，系統(tǒng)對(duì)每次修訂都會(huì)進(jìn)行記錄，并實(shí)時(shí)顯示最新的修訂數(shù)據(jù)。

　　目標(biāo)成本的查詢功能與估算查詢功能相同。

　　(3)、合同管理

　　在房地產(chǎn)企業(yè)，合同的管理是一個(gè)非常繁瑣的工作，每個(gè)工程項(xiàng)目涉及的合同不僅數(shù)量非常大，而且種類繁多，有總包合同，也有分包合同;有土地合同，也有前期、施工、環(huán)境等類別的合同;有委托合同，也有招標(biāo)、投標(biāo)合同;有主合同，也有子合同、三方合同;有合同價(jià)格確定的，也有價(jià)格不確定或部分確定的;

　　為了解決以上問題，在系統(tǒng)中我們預(yù)設(shè)了多種合同模板，每種模板的內(nèi)容、形式都不同。根據(jù)合同類型，設(shè)置了土地、前期、施工、材料、環(huán)境、營銷、其它等合同模板;造價(jià)性質(zhì)則分為暫估價(jià)、基本確定價(jià)、完全確定價(jià);合同性質(zhì)分為直接合同、三方合同、補(bǔ)充合同;形成方式分為委托、招標(biāo)、投標(biāo)。

　　這樣，為了適應(yīng)不同的合同訂立情況，可以在系統(tǒng)中對(duì)這些模板可以進(jìn)行不同的組合就可。例如，企業(yè)需要為施工單位提供一批甲供材料，選擇的過程是：企業(yè)根據(jù)自身的供應(yīng)商資料庫選擇幾家，施工單位也推薦幾家，然后企業(yè)對(duì)這些供應(yīng)商進(jìn)行招標(biāo)，從中最終選擇一家供應(yīng)商，簽訂材料供應(yīng)合同，價(jià)格基本確定，材料直接送到施工工地檢驗(yàn)。那么在系統(tǒng)中可以如下方式實(shí)現(xiàn)：合同類型選擇材設(shè)，造價(jià)性質(zhì)選擇基本確定價(jià)，合同性質(zhì)選擇三方合同，形成方式選擇招標(biāo)。

　　在本系統(tǒng)中，一個(gè)完整的合同包括三部分的內(nèi)容：基本信息、合同詳細(xì)信息和招投標(biāo)信息。對(duì)于每一種合同，其詳細(xì)信息都特定的內(nèi)容;對(duì)于招標(biāo)或投標(biāo)的合同，合同內(nèi)容中會(huì)包括招投標(biāo)的內(nèi)容，委托合同無招投標(biāo)信息。

　　在合同錄入系統(tǒng)需進(jìn)行錄入的數(shù)據(jù)主要包括合同基本信息(如合同類型、合同編號(hào)、簽約各方、合同金額、造價(jià)性質(zhì)、合同性質(zhì)、簽約時(shí)間、形成方式等);合同詳細(xì)信息(如合同開工時(shí)間、合同竣工時(shí)間、保修期限、保修金額、履約保證金、工期罰款等;對(duì)于三方合同，還要輸入對(duì)應(yīng)主合同編號(hào)等信息);對(duì)于招標(biāo)合同，還要輸入招標(biāo)信息(如投標(biāo)價(jià)、中標(biāo)價(jià)、中標(biāo)單位等)和投標(biāo)信息(如底價(jià)、二標(biāo)價(jià)、中標(biāo)價(jià)、中標(biāo)單位等)。

　　由于合同金額是一個(gè)總的金額，沒有明細(xì)到工程的具體費(fèi)用項(xiàng)目上。合同錄入后，需要對(duì)合同進(jìn)行拆分。系統(tǒng)提供了三種分?jǐn)偡绞剑喊促M(fèi)用項(xiàng)目拆分、按預(yù)算拆分規(guī)則拆分和自動(dòng)拆分。當(dāng)按費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行合同拆分時(shí)，手工選擇合同金額需要拆分的費(fèi)用項(xiàng)目，手工填入拆分金額;當(dāng)按預(yù)算拆分規(guī)則進(jìn)行合同拆分時(shí)，系統(tǒng)會(huì)根據(jù)預(yù)算拆分時(shí)設(shè)定的費(fèi)用項(xiàng)目規(guī)則來拆分，手工填手拆分金額。

　　自動(dòng)拆分是一種特殊的合同拆分方式。適用于跨期分?jǐn)偅热鏏樓盤分期開發(fā)，按照時(shí)間進(jìn)度依次開發(fā)一、二期及共用會(huì)所，一、二期及會(huì)所屬于三個(gè)工程項(xiàng)目，由于會(huì)所是共用的，其產(chǎn)生的成本為一、二期所共擔(dān)。因些，在對(duì)會(huì)所項(xiàng)目進(jìn)行合同拆分時(shí)就要采用自動(dòng)拆分，拆分的歸屬標(biāo)準(zhǔn)有建筑面積、可售面積、占地面積等幾種。

　　當(dāng)拆分金額總額等于合同金額時(shí)，合同的拆分狀態(tài)顯示為完全拆分;否則顯示部分拆分或未拆分。