對于猶太人來說，近代的上海不僅是樂園，還是天堂。早在鴉片戰(zhàn)爭前后，就有許多巴格達的猶太人來到上海定居，形成了上海最早的猶太社區(qū)。進入20世紀，許多歐洲國家執(zhí)行排猶政策，而世界上絕大多數(shù)國家出于自身戰(zhàn)略利益的考慮，無情地對當時沒有祖國的猶太民族關(guān)上了大門。遠離歐洲1萬多公里的中國上海卻張開雙臂，以其自由港的特殊地位，歡迎猶太難民的到來。僅在1933～1941年間，涌入上海灘的猶太難民就有約3萬人，其中有2.5萬人定居下來，并在上海形成了3個新的猶太人社區(qū)。雖說上海城遠不如柏林、維也納、華沙等歐洲名城漂亮整潔，但由于中國民眾和政府對猶太人的友好態(tài)度，讓上海成為了這些異鄉(xiāng)來客心目中的天堂。

猶太人把上海當作天堂的另一個原因是，他們在這里實現(xiàn)了發(fā)家致富的夢想，涌現(xiàn)了一大批著名的猶太大亨。如沙遜集團的領(lǐng)袖沙遜，他的集團在民國時期經(jīng)營的業(yè)務(wù)包括紡織、食品、建筑、金融等13個行業(yè)。嘉道理、安諾德、亞伯拉罕和所羅門等也是那個時代赫赫有名的大財主，而他們中最富有的則要數(shù)歐司哈同（1849～1931年）了。

哈同是中國人最為熟悉的猶太大亨之一，其創(chuàng)造的上海房地產(chǎn)炒作方法至今仍然被中國的地產(chǎn)從業(yè)人員學習和模仿。哈同的保持與他人不同不僅僅反映在他白手起家，創(chuàng)造出一個財富的神話；哈同對地產(chǎn)最大貢獻是他對上海房地產(chǎn)的定義及運作方法。

一、從流浪漢到遠東首富

哈同發(fā)家的經(jīng)歷非常具有傳奇色彩。1849年，哈同生于巴格達，他幼年生活很苦，靠拾破爛、揀煤塊為生。后來，哈同隨父母經(jīng)印度輾轉(zhuǎn)來到上海，替猶太老鄉(xiāng)開辦的沙遜洋行看大門。由于為人勤快、謙讓，他很快升為管事助手，負責看守鴉片倉庫。這可是一個肥差，利用這個職務(wù)，哈同大筆收取提貨人的賄賂，加上平時省吃儉用，他很快就積攢了一筆財富，并用這些錢購買了一些零散的土地。

舊上海猶商的房地產(chǎn)經(jīng)營，主要有以下四大特點：

●利用地價級差。牟取增值暴利。精敏的猶太商人往往憑借自己的眼光、判斷以及各種關(guān)系，低價購入一些有升值潛力的地產(chǎn)，待日后地價上漲后再買賣或出租，以賺取巨額利潤。如哈同就從上海整個地形和未來發(fā)展趨勢作出判斷，為自己和新沙遜洋行大量購置當時不為人看好的南京路沿線地產(chǎn)。有些在公共租界工部局和法租界公董局內(nèi)任職的猶商，也利用參與并影響上海城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃的有利條件，事先廉價購入規(guī)劃中具有發(fā)展前途的地產(chǎn)，待日后地價重估時牟利。如1899年，作為工部局董事的哈同，利用參與制訂公共租界越界筑路計劃所獲信息，以低價大量購入越界筑路兩側(cè)的土地，從而獲得幾十倍乃至數(shù)百倍暴利。此外，上海塞法迪猶商還對已有地產(chǎn)進行初級開發(fā)，提升地價。如哈同為了哄抬南京路一帶的地價，花了60多萬兩銀子，將南京路改造成為鐵藜木路，使得南京路身價大升，地價成倍上漲。

●運用金融手段。擴大投資規(guī)模。房地產(chǎn)投資巨大，完全依靠自身資本很難做大。為此，許多猶太商人往往利用其在租界中的地位和聲望，將已有地產(chǎn)向銀行進行抵押貸款，再用抵押款買進新的地產(chǎn)，循環(huán)往復，使其地產(chǎn)投資呈現(xiàn)幾何級數(shù)增長。同時，有些猶太商人以保息搭資等名義，在社會上公開發(fā)債或集資招股，組織企業(yè)公司，從事房地產(chǎn)經(jīng)營。如哈同

洋行等8家房地產(chǎn)公司，向銀行抵押借款高達資產(chǎn)額的89．7％。華懋地產(chǎn)公司的資金來源，除實收資本及向銀行貸款外，主要是來自3次公司債券的發(fā)行。

●出租土地造屋。坐享穩(wěn)定收益。上海的一般工商企業(yè)如果想投資房地產(chǎn)，那么以上海地價之昂貴，土地投資往往占總投資額的1／3。所以，一般工商戶都無力購地而采取租地造屋的方式來經(jīng)營，以減少建廠開店的投資。南京路等市中心地段地價更貴，一些大型商業(yè)企業(yè)無力自造營業(yè)大樓，而租地造屋往往能各得其所。因此，上海猶商大都喜歡將地產(chǎn)租與他人造屋。這樣做不僅保持了土地增值的利益，同時又將經(jīng)營房產(chǎn)的風險轉(zhuǎn)嫁給了租地造屋者，而且經(jīng)過一定時期后，土地上的建筑物也就歸于土地所有者，正可謂一舉數(shù)得。哈同在南京路沿線擁有的許多建筑物，大多是這樣獲得的。

第1頁第2頁第3頁第4頁第5頁